Die Sache mit der Grunderwerbsteuer – 20.000 € sparen?

Ein Hausbau bringt hohe Kosten mit sich. Sei es Massiv- oder Fertighaus, Grunderwerbsteuer muss man in beiden Fällen bezahlen. Die wesentliche Frage ist jedoch, wieviel Grunderwerbsteuer man bezahlen muss. Ich möchte nun nicht genau auf die Steuersätze in den einzelnen Bundesländern eingehen. Seitdem dies Sache der Länder ist, wurden sie in fast jedem Bundesland erhöht und bei uns in Baden-Württemberg liegen sie aktuell bei 5%. Kaufe ich eine Bestandimmobilie, muss ich an den Staat also 5% Grunderwerbssteuer entrichten. Doch wie stellt sich das Ganze dar, wenn ich baue?

Grundstück und Fertighaus von einem Anbieter

Ich möchte in zwei Fälle unterscheiden: Kauft man das Grundstück quasi über den Anbieter des Fertighauses, ist die Rechtslage klar. Dann muss ich sowohl für das Grundstück als auch für das Fertighaus Grunderwerbsteuer entrichten. Selbst wenn der Grundstückseigentümer nicht identisch mit dem Fertighausherstellen ist, geht das Finanzamt oft von einem einheitlichen Vertragswerk aus und man muss die volle Grunderwerbsteuer entrichten. Ich habe gerade mit unserem hiesigen Finanzamt und der dort zuständigen Grundstückswertstelle telefoniert. Die wesentliche Frage ist also, ob ich vom Grundstücksverkäufer verpflichtet werde, mit einem bestimmten Fertighaushersteller zu bauen? Ist dies der Fall, so liegt ein einheitliches Vertragswerk vor.

Grundstückskauf und Wahl des Herstellers für das Fertighaus getrennt

Kaufe ich das Grundstück zuerst und bin in meiner Wahl für einen Fertighaushersteller frei, so handelt es sich um zwei rechtlich unterschiedliche Geschäfte, zwischen denen kein Zusammenhang besteht. In diesem Fall muss ich die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück und nicht für das Fertighaus bezahlen. So lassen sich schnell 20.000 € und mehr einsparen. Es lohnt sich als genauer hinzuschauen und auch mit dem Verkäufer des Grundstücks nochmal ins Gespräch zu gehen, ob denn eine rechtlich bindende Vereinbarung besteht oder nicht. Dazu bin ich bei unserem Hausbauprojekt noch in Klärung mit der Wohnungsbaugenossenschaft Ökogeno. Sobald ich hier mehr weiß, trage ich die hier nach.

Finanzierung: Finanzielle Förderung – Z15 Darlehen L-Bank

Heute geht es mal wieder mehr um Zahlen und die Finanzierung unseres Bien-Zenker Fertighauses. Ich hatte vorher natürlich keine Erfahrung, was die Immobilienfinanzierung betrifft und musste mir so mein Know-How selbst aneignen bzw. auf Experten zurückgreifen.

Banken verdienen mit Krediten Geld – Daher wollen Sie Kredite vergeben

Bestimmt hat jeder von euch schon Flyer zu Verbraucherkrediten (5.000 -10.000€) im Briefkasten gehabt und kennt Fernsehwerbung, in der mit einfacher Kreditvergabe geworben wird (ich habe da immer den Smava-Jingle im Kopf). Wir sehen also, Banken versuchen ihre Produkte an den Mann und die Frau zu bringen. Dass wir Geld von Ihnen bekommen ist keine Nettigkeit, sondern Teil des Geschäftsmodells. Das sollte man im Hinterkopf haben und die verschiedenen Angebote auf dem Markt genau vergleichen. Hilfreich können dabei Vermittler sein. Wichtig ist nur, dass das Ziel der optimalen Finanzierung (optimal ist sehr unterschiedlich: günstigster Zins / niedrige Annuität / viel Förderung) im Fokus stehen sollte und nicht die höchste Provision für den Vermittler. Mit der Interhyp habe ich in der Vergangenheit sehr positive Erfahrungen gemacht. Sie haben mich auch auf die Förderprogramme der Landesbanken aufmerksam gemacht.

Ohne Moos nichts los – das gilt auch beim Fertighaus

Durch Förderung der L-Bank den besten Immobilienkredit erhalten

In einem Newsletter der Interhyp habe ich überhaupt das erste Mal von Fördermöglichkeiten der Landesbanken gehört. Die KfW-Wohnbauprogramme kannte ich bereits und wir hatten ja eigentlich auch vor über die Energieeffizienz hier eine Förderung zu erhalten. Dann bin ich aber auf das Z15-Darlehen der L-Bank gestoßen. Hier die Eckdaten im Überblick:

Förderung für:

  • Familien mit Kindern
  • Basisförderung v. 200.000€ (+ mehr mit mehr Kindern)
  • Zinssatz 0,5 %
  • Sollzinsbindung: 15 Jahre
  • Einkommensgrenze 65.000 €
  • Belastungsgrenze (was im Monat an Tilgung zumutbar ist)
  • Weitere Förderungen (Energieeffizienz, Barrierefreiheit, etc.) und Finanzierung möglich
  • 15% Eigenkapital wobei 8,5% reichen, wenn der Rest über Eigenmittel / oder einen Direktzuschuss (der L-Bank, der den Kredit aber verringert) finanziert wird

Ich kann jedem nur empfehlen, sich direkt auf der Seite umzuschauen. Dort ist alles sehr übersichtlich und ausführlich erklärt. Man wird aber bei den Landratsämtern auch sehr gut beraten. Ich hatte hier bereits zwei sehr ausführliche Telefonate mit dem zuständigen Mitarbeiter und war sehr zufrieden.

Das Wichtigste: Das Eigenkapital

Oft steht und fällt vieles mit dem Eigenkapital. Wir haben aktuell ca. 20.000 € verfügbar und bis Baubeginn können wir weitere 20.000 € ansparen (Achtung – Zwischenfinanzierung für Zeitraum zwischen Antragsstellung und Baubeginn möglich und sinnvoll – z.b. über Schenkungsabsicht mit Nachweis der finanziellen Liquidität von Angehörigen). Also haben wir in etwa 40.000€ in Cash und dann wollen wir über Eigenleistung weitere ca. 30.000€ einbringen. Somit hätten wir die Quote von 15% fast erfüllt. Man kann jedoch auch einen Zuschuss der L-Bank erhalten. Diesen Zuschuss muss man dann jedoch mit einem Umrechnungsfaktor (derzeit 5,36) multiplizieren und um die daraus resultierende Summe verringert sich dann das Darlehen. 100.000€ müssen als Darlehenssumme jedoch bestehen bleiben, wenn man von der Ergänzungsfinanzierung Gebrauch machen möchte.

Der Ergänzungsfinanzierung widme ich bald jedoch einen eigenen Blog-Artikel, denn das ist ein Thema für sich.

Die Finanzierung im Überblick:

  • Eigenkapital Cash: 40.000 €
  • Eigenleistung: unklar zw. 20.000-40.000 € ???
  • Basisförderung Z15: 200.000 €
  • Ergänzungsdarlehen: 240.000 €
    • Zinssatz je nach Sollzinsbindung derzeit ca. 1,5-2,5%

Insgesamt ergibt sich so eine sehr attraktive Finanzierung und wir können die bestehenden Förderungen voll ausnutzen. Ob ich nach der Antragsstellung auch noch so positiv gestimmt bin, lasse ich euch dann wissen.

Zinsentwicklung bei der Baufinanzierung – Damit rechnen wir

Wer ein Haus baut, muss sich intensiv mit dem Thema Zinsen und Finanzierung auseinandersetzen. Das gilt für das Massivhaus genauso wie für das Fertighaus. Der Finanzierungsaufwand unterscheidet sich bei beiden Häusern meist nur wenig und so muss man als erstes die Frage klären, wieviel Haus man sich leisten kann. In diesem Blog-Artikel hatte ich bereits darüber geschrieben. Neben der Frage des monatlichen Einkommens, spielt das aktuelle Zinsniveau eine ganz wesentliche Rolle.

Wer entscheidet über das Zinsniveau? Die EZB

Ich weiß, beim Thema Finanzen steigen viele aus und akzeptieren die Finanzwelt einfach als solche. Doch so schwer ist es nicht, wenn man sich ein bisschen damit befasst. Im Wesentlichen entscheiden nicht die Banken über das Zinsniveau, sondern die Politik. Um genau zu sein die EZB. Ok, sie ist von der Politik abgekoppelt und nicht direkt weisungsgebunden, defacto richtet sie ihre Geldpolitik aber an der Wirtschaftspolitik eines Staates oder eben der EU aus. Und so fährt die Europäische Zentralbank seit mehreren Jahren einen Kurs, der auf niedrigen Zinsen beruht. Für die Geschäftsbanken bedeutet das, dass sie sich bei der EZB sehr billig Geld leihen können und diese zu einem entsprechend guten Zinssatz an ihre Kunden weiterreichen. Dadurch kam es zu den niedrigen Bauzinsen der vergangenen Jahre.

Die EZB orientiert sich meistens an der FED in Amerika

Doch, wenn die EZB nun entscheidet, wie das Zinsniveau ist, woher weiß ich dann, wie sich die Zinsen entwickeln werden? Um das genau vorauszusagen, müsste man in die Zukunft schauen können. Da das niemand kann, bedient man sich anderer Mittel. So wird von der amerikanischen Zentralbank der FED erwartet, dass sie auf die expansive Wirtschaftspolitik Trumps mit einer Anhebung des Leitzinses reagiert. Teilweise hat sie das auch schon getan. Je nachdem, wie sich die Lage im Land verändert, wird sie das noch weiter tun. Und oftmals ist es so, dass die EZB diese Zinssteigerung übernimmt und man daher auch in Europa und Deutschland von steigenden Zinsen ausgehen kann. Auch diese Entwicklung in Ansätzen bereits zu beobachten. Ob sich dies so durchsetzt, bleibt abzuwarten. Doch selbst wenn die Zinsen steigen, sollte man sich nicht verrückt machen lassen. Ein sprunghafter Zinsanstieg ist nicht zu erwarten und beim Thema Baufinanzierung sollte man bedacht an die Planung gehen und sich nicht von kurzfristigen Schwankungen leiten lassen.

Der Schock: Der erste Preis von Bien-Zenker

Wenn man auf der Suche nach dem passenden Fertighaus ist, spielt der Preis meistens eine tragende Rolle. Neben den Kosten für den Bauplatz sind das schließlich die Hauptkosten, die während des Bauprozesses anfallen (doch Achtung – Baunebenkosten nicht vergessen, diese machen gut und gerne nochmals 40.000€ aus).

Ich hatte euch ja bereits berichtet, dass wir durch den Bauplatz auf Bien-Zenker festgelegt waren und daher nicht mit anderen Fertighausherstellern in Kontakt getreten waren.

Homepage von Bien-Zenker – vielseitig aber ohne Preisangaben

So wie man es heute eben macht, haben wir uns auf der Homepage von Bien-Zenker umgesehen. Mittlerweile kennen wir die Seite sehr gut und das Navigieren stellt kein Problem mehr da. Ihr werdet es sicher auch merken, wenn ihr auch auf einen Hersteller / ein Haus festgelegt habt, könnt ihr gar nicht genug Ansichten von eurem zukünftigen zu Hause bekommen. Die Vielfalt bei Bien-Zenker überforderte uns fast. Über verschiedene Filterfunktionen konnte man sich eine Auswahl anzeigen lassen. Darunter auch der Preis des Hauses. Einziges Problem dabei. Die Hauspreise sind auf der Bien-Zenker Seite auch wirklich nur über diese Vorauswahl ersichtlich und lassen gerade bei den teureren Häusern viele Fragen offen. Geht man über einige andere Fertighaus-Baukasten Systeme, erhält man für die Bien-Zenker-Häuser auch Preise. Doch Achtung – die Preise beziehen sich immer auf die Ausbaustufe ZAB – zum Ausbau bereit. Wer es schlüsselfertig möchte, muss nochmal etwas drauflegen.

Unser Traumhaus Concept-M Günzburg ohne Preis

So sehr ich die verschiedenen Seiten auch durchsuchte. Ich konnte keinen Preis für unser Traumhaus finden. Ich dachte mir schon, dass es mit seiner „Design“-Linie zu den teureren Preisen zählt, aber wieviel genau es kosten sollte, blieb und bisher verborgen. Aus diesem Grund schrieb ich die Dame von Bien-Zenker, mit der ich bezüglich des Bauplatzes bereits Kontakt hatte nochmals an und bat sich um eine Preisangabe, sodass wir uns hier orientieren konnten.

Der erste Gesamtpreis von Bien-Zenker – ein kleiner Schock

Wir hatten grob alles einmal überschlagen:

  • Grundstück: 130.000 €
  • Bodenplatte: 15.000€
  • Baunebenkosten: 30.000€
  • Fertighaus:???

Unser Anfangsbudget umfasste nach erster Onlinerecherche, zum Beispiel bei der Interhyp (Budgetrechner) ca. 400.000€ also dachte ich, dass wir mit einem Fertighaus von ca. 225.000 € etwas ordentliches Hinbekommen würden. Doch die Antwort der Bien-Zenker Beraterin ließ nicht lange auf sich warten. Darin dieser für uns zentrale Satz:

Bei den Grundstücken AKB benötigen Sie ein Gesamtspielraum von ca. 500.000 € .

Puh – 500.000€ das ist eine ganz schöne Hausnummer. Das Fertighaus würde ohne Extras auf ca. 310.000€ kommen.

Das war sehr direkt von Bien-Zenker. Vielleicht im ersten Moment zu direkt. Doch nach einem Spaziergang mit meiner Frau waren wir uns einig: Wir möchten das realisieren und das ist es uns auch wert. Ich tüffelte über das Wochenende ein wenig am Haushaltsplan und versucht – dort wo es ging – zu optimieren. Das Ziel: 2.000€ monatliche Annuität – dann würden wir den Gesamtspielraum erreichen.

Ich muss im Nachhinein sagen, dass ich wirklich froh über die direkte Aussage von der Dame von Bien-Zenker bin. Ich hatte im Internet bereits von einigen Beratern gelesen, die mit der Gesamtsumme gerne hinter dem Berg halten (O-Ton meine Frau: „Typisch Verläufer mäßig eben.“). Und das stimmt. Hier wurde gleich mit offenen Karten gespielt und das empfinden wir als sehr positiv. Wir sind nun gespannt, wie es beim ersten Treffen wirklich abläuft und ob es am Ende des Tages wirklich bei diesem „Gesamtspielraum“ bleibt.

Die Entscheidung ein Fertighaus zu bauen – eine weitreichende Entscheidung

Wir bauen ein Haus. Ein Fertighaus. Die Entscheidung ein Haus zu bauen gehört wohl für jeden Häuslebauer zu den wichtigsten des Lebens. Kaum eine andere Entscheidung (ok vielleicht unsere Hochzeit 😉 ) hat so tiefgreifende Folgen.

So sieht es momentan bei uns Zuhause aus

Was sich mit einem eigenen Haus alles ändert:

  • (für immer?) an einen Ort gebunden
  • Finanzielle dauerhafte Belastung
  • Freiheit in den eigenen vier Wänden

Für viele Familien ist die Entscheidung für einen Ort bereits vorher getroffen. Durch die Arbeitsstelle der Eltern und durch familiäre Bindungen vor Ort ist man meistens auf einen Ort festgelegt. Nach dem Studium in Leipzig hat es mich zu meiner Frau wieder nach Süddeutschland gezogen. Nach meinem Referendariat an den beruflichen Schulen starte ich dort nun ab September voll in den Lehrerberuf ein. Wir sind hier am Hochrhein gesetteled und genießen das Leben und die hohe Lebensqualität am Fuß des Südschwarzwalds.

Ich habe oben die für uns zentralen Punkte aufgelistet, die sich ändern. Die Liste ist sicherlich nicht vollständig und für jeden anders. Für uns stellt die Bindung an einen Ort kein Problem dar. Wir lieben das Reisen und kommen so immer noch herum. Aber für den ein oder anderen mag die Festlegung an einen Ort schwieriger sein. Doch auch dann kann ein Fertighaus als Investitionsprojekt angesehen werden. Was man dabei berücksichtigen sollte, werde ich noch berichten unter der Rubrik Finanzen.

Die Rubrik Finanzen wird sich mit dem zweiten Punkt beschäftigen, die finanziell dauerhafte Belastung. Zwar hat man die mit einer Miete auch, doch Hand aufs Herz – wer von den Häuslebauern zahlt nicht mehr Annuität / Kreditrate als die Miete. Diese ist fast immer höher und für viele Familien hat diese finanzielle Mehrbelastung Folgen. Man muss sparsamer Leben und die ein oder andere liebgewonnene Gewohnheit aufgeben. In der Rubrik Finanzen möchte ich all jede Themen aufgreifen und auch den Prozess der Kreditbeantragung darstellen.

Fertighaus: Auf Bien-Zenker gekommen

Anders als viele andere Fertighäusle-Bauer, stand bei uns die Entscheidung für Bien Zenker von Beginn an fest. Warum? Ganz einfach: Die Bauplätze in unserer Stadt wurden exklusiv von Bien Zenker vermarktet und so waren wir von Beginn an auf diesen Fertighaushersteller festgelegt. Das heißt natürlich nicht, dass Bien Zenker von Beginn an die einzige Option war. Bei uns in der Region gibt es in verschiedenen Ortschaften Bauplätze (die nicht von Bien Zenker vermarktet werden). Und so kam doch die Frage auf, was wir möchten. Zum Thema Bauplatz findet ihr einen weiteren extra Artikel.